[房企挣扎困局:融资收紧债券卖不动 偿债高峰将至]
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融资收紧,房企挣扎灰色地带
目前,房企比较常见的融资模式分别是,私募基金、信托、开发贷。通过这几种模式,可以有效帮助房企拿地建设,降低自己自有资金的占用情况。监管严格之后,上述几种融资模式收到极大影响,信托负增长、银行贷款额度紧张。
严厉的政策监管和挥之不去的高杠杆风险,让房企的融资进一步吃紧。
6月的一个夏日夜晚,上海微风徐徐,在金融机构工作的陈奕诺(化名)已经连续多日在公司加班。见到记者的时候,他把衬衣扣子解开,长长吐了一口气。最近帮一家评级3A的房企对接公司债资金方,票面利率8%,结果市场反应很差,几乎没有资金方愿意购买。
经历了此前几个月的融资宽松期,金融机构也开始放开招聘。陈奕诺在这个周期里,刚刚跳槽来到现在这家公司,哪知第一个接手的项目就如此棘手。
陈奕诺的焦虑不过是这个时代整个地产融资从业者的缩影,在其背后,房企融资再度进入冰点。
国内债券卖不动
房地融资收紧,来源于今年5月的一份文件。
2019年5月17日,银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。
在此背景下,信托贷款余额在经历了3月份短暂的反弹后于5月再次回落。2019年5月,信托贷款增量就呈现负增长态势。
随后,市场有消息传出,监管层已经将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管,并准备暂停地王企业的债券与ABS(资产抵押证券)发行。
6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称,近年来,我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。
上周我去北京见了一个券商,他们已经暂停帮很多激进房企发债融资。此前流出的一份发债被叫停名单上的房企,基本停止了公开市场融资。一位上市房企资金总告诉第一财经记者。
陈奕诺提到的房企,是融信中国(03301.HK)。这家发迹于福建继而将总部迁至上海的房企,在过去几年一直保持较为激进的财务扩张策略,纵然通过减少拿地降低了负债情况,净负债率依旧超过100%,高于行业公认的80%安全线。
融信中国只是一个缩影,目前大部分民营企业债券几乎都是无人问津状态。
目前,房企比较常见的融资模式分别是,私募基金、信托、开发贷。这几种模式可以有效帮助房企拿地建设,降低自有资金的占用情况。监管严格之后,上述几种融资模式受到极大影响,信托负增长、银行贷款额度紧张。
为此,很多房企迫于资金压力开始境外融资。记者注意到,包括蓝光发展(600466.SH)、中南建设(000961.SZ)、新湖中宝(600208.SH)、华南城(01668.HK)、正荣地产(06158.HK)、融信中国纷纷宣布美元债发行完成。从融资成本看,大部分票面成本已经超过10%,考虑到综合融资费用,可能还将更高。
高成本不计代价境外融资背后,第一是境内房企融资困难,第二是房企本身债务承压较大。
天风证券研究显示,5月初对企业端和居民端的融资政策均有所收紧,5月40家典型上市房企融资367.99亿元,比4月下降52.07%,创2019年以来的新低位。
大家都比较悲观,即便每天工作到深夜,也不知工作是否能见到成效。一位房企内部人士告诉记者。
灰色地带犹存
政策监管加码背后,是房地产融资一直以来的高杠杆和激进。
虽然监管层对于房企前融(指拿地后支付的土地款部分)和前前融(指拿地前支付的保证金)一直保持高压态势,但是目前房企几乎均在开展前端融资。
目前市面上的土地款融资业务主要分两类,第一类是土地保证金配资,融资主体一般需是百强地产开发商,融资区域基本都限定在全国一二线城市,融资成本一般都为年化20%~25%不等,配资比例一般在1:1或1:2。第二类是土地出让金配资,融资主体一般需是百强地产开发商、地方龙头房企,融资区域集中在全国一二线城市、强三线城市,融资成本一般在年化16%~24%不等,配资比例一般为1:1或1:2。
我们通常的操作方法是新设立一个项目公司,再通过项目公司母公司作为融资主体取得融资款后,在双方共管下将其用于保证金或土地款的缴付,交易结构上大部分为明股实债(股权过户+质押)。上述房企资金总告诉记者。
这样操作实际上,给了房企加杠杆融资披上合规外衣。
我们最高融资下来,自有资金比例只有一成。一位房企总裁此前向记者透露。
除了前端融资外,很多非标产品可以通过各地金融资产交易所挂牌,合规募集资金。金交所的存在给了非标融资转标的机会,把一些以前面临问题的融资合规化。陈奕诺告诉记者。
通过金交所,私募基金可以合法合规对外募集资金,进而实现为地产输血。
最近几年,快速发展的中梁地产,就通过内部的私募基金,为企业的发展不断输血。
上海忠信徐企业管理公司(下称忠信资本)就是中梁地产隐蔽的资金运作平台,忠信资本创立于2015年,总部位于上海,是一家专业型资产管理公司。原创始人徐亮琼,是中梁控股执行董事兼高级副总裁,又名徐忠信,是中梁董事长杨剑妻弟。目前,忠信资本已成立9家专业资产管理公司,累计发行基金34只,投资项目137个,累计资产管理规模超300亿。
实际上,在急速扩张这几年,中梁一直通过忠信资本助力自身发展。
2019年5月16日,忠信资本基金经理王猛在走进忠信,了解中梁,房地产投资形势交流会上称,忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。此外,忠信资本官方列出的投资项目,均系中梁旗下苏州独墅御湖、首府壹号院项目等楼盘。
忠信资本一开始是针对公司高层、核心社会关系进行内部融资,后来因为知名度上升和收益率有保障,开始面向普通员工、供应商,继而面向全社会进行融资。一位知情人士告诉记者。
当时,中梁地产内部为了推广自己的这个私募基金,曾号召所有员工转发忠信资本的宣传内容。早期看,这个基金因为投资项目可以选择,投资回报率一直较高,随后中梁内部要求,该基金如果投资,必须一个区域项目全投,因而降低了这个基金的回报。
我投资的时候年化收益接近100%,100万就可以投。一位中梁内部人士曾告诉记者。
而对私募基金的运用,便是中梁过去几年规模翻倍而总借款较为平衡的原因。2016至2018年,中梁的银行及其他借款总额分别为202.26亿、244.76亿以及270.05亿元,整体保持平衡,并没有因为市场规模翻10倍而大幅度增加。
偿债高峰将至
事实上,让诸多房企感到压力的是,即将到来的债务与融资吃紧、销售冷淡的矛盾。
从去年开始,泰禾集团(000732.SZ)、华夏幸福(600340.SH)就相继传出资金链紧绷,更有一些中小房企则直接出现债务违约。
今年5月,华夏幸福公告, 2019年1~4月累计新增借款金额359.30亿元,占2018年末净资产的比例为65.67%。截至2019年4月30日借款余额1749.69亿元。
克而瑞数据显示,2018年末176家房企总有息负债规模为68456亿元,同比增长16.6%。其中64家重点房企总有息负债58109亿元,同比增长18.7%,重点房企债务增加幅度大于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%,同比增加1.5个百分点。
不久前,恒大地产集团一宗110亿元公司债券发行申请获深交所通过。公告披露的内容显示,该期债券募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券、支付公司债券利息,其中包括15恒大04的86.42亿元、16恒地01的48.51亿元利息支付,合计拟支付规模134.93亿元。
而其他发行美元债的房企,包括正荣地产、融信中国,基本也是将募集资金进行债务清算和再融资。
恒大研究院数据显示,截至2018年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿,预计将在2019~2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿。在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。
很多资金紧张的房企还可以通过出售部分股权,获取现金回笼。截至23日,北京产权交易所预披露的信息显示,6月以来涉及房地产行业的股权转让项目有8宗,5月以来为20宗。
今年以来,华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份、泰禾集团等均选择出售项目股权,进而实现回血。
而房企不得不面对的是,融资趋紧之后,市场并没有想象的那么乐观。
天风证券研究显示,部分城市(南京、合肥)首套房贷利率上浮15%,且多地公积金出现收紧政策。受此影响,5月百强房企成交环比增加,同比增速有所下滑,其中布局一二线为主房企略有降温,三四线房企销售降温较快。
6·30前基本要以价换量回笼资金,现在几乎所有房企都不支付供应商款项,大家都希望自己的中期报表好看一点,未来融资方便一点。一位房企高管说。
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伍飞自认为拳打天下英雄脚踢五路好汉,这世间就没有自己搞不定的事儿,一个飒爽的姿势足够让全校女生俯首膜拜,一个残忍的杀戮,血雨腥风的神龙见首不见尾足以让校园里那帮蠢...
【100字】 日期:2019-08-02
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美就在身边 美就在身边的事例
没在我们身边无处不在,就像法国著名的雕塑家罗丹曾说过:世界上不是没有美,而是缺少发现美的眼睛和人。的确如此,只要你认真观察、发现就能找到。有一次,我和爸爸刚从上海...
【200字】 日期:2019-07-15
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六年同窗【六年同窗,可知其名】
不知不觉中,小学生涯中的六个春秋,即将过去,同学们相处了六年了,一起读书,一起玩耍,自以为非常了解彼此,可事实,真是这样吗?大家准备默写!宗老师像往常一样,让我们...
【200字】 日期:2019-07-15
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花开花败,独显那样的伤感。:花开了的伤感说说
薄雾未开,烟笼寒水。冬的气息还未完全散尽,春韵的晨曦就在我的心间荡漾开来。昨夜淅淅沥沥的嘀嗒那样缠绵,这是今春的第一场雨。清晨,几许微凉。我独自在公园漫步,一缕清...
【300字】 日期:2019-07-24
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会说永远赶不上会做的【永远赶不上的你】
今天放学后,我们那些参加了运动会的开始训练了。我最近可能是身体素质差的原因,一直脚疼。跑步的时候感觉腿要断了的感受。我忘了在操场上跑了几圈了,反正就是到了七点多才...
【600字】 日期:2019-07-16
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春的脚步_我跟踪春的脚步,你在我情怀深处
我跟踪春的脚步,你在我情怀深处生命的花朵是在春天开放的吗?种子却是在春天播撒的,还有那温柔的催情的风,总是在春天里技高一筹,带着情圣太阳神的温度,姗姗而来鸣笛而来...
【100字】 日期:2019-07-22
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【雪花飞飞满我心扉】雪花飞飞
很久很久未曾动笔,不知是心智倦怠了么?还是意志慵懒了呢?难道还眷恋在那秋日的诗情画意中,还是沉迷于秋韵千娇百媚,万种风情里呢? 对于前段时间冬日暖阳的悄然而至仿...
【300字】 日期:2019-07-25
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【资金收紧效应显现 8月份房企拿地明显减少】
随着房地产行业融资环境整体趋紧,企业在土地市场的收储布局也开始转向保守。27日,中原地产研究部公布的统计数据显示,8月份以来,受监测的一二线城市土地出让收入仅为1543亿...
【演讲稿】 日期:2020-01-20
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101条!济南最大规模道路名称变化!新命名背后有深意|
7月5日,根据《济南市地名管理办法》、《济南市市区道路命名规则》规定,为体现地名命名的公开透明、规范、合理,济南市政府网对拟将命名及调整起止点的101条道路名称向社会公...
【好词好句】 日期:2020-01-20
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【【“一会一节”快讯】快来看,刚刚上线的国内首个综合性文化资源信息平台有哪些内容?】
每日甘肃网敦煌讯(新甘肃·每日甘肃网记者韦德占王占东)今日上午,由甘肃省人民政府主办的新时代甘肃融入一带一路打造五个制高点论坛在敦煌举行。由甘肃省社会科学院聚力打...
【手抄报】 日期:2020-01-20
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【防城港市港发集团董事长徐钦帮被查 公司:生产经营无影响】
据中国债券信息网29日消息,PR防城港、14防城港债两只债券的主体公司防城港市港发控股集团有限公司(下称“防城港市港发集团”)发布公告称,公司党委书记、董事长徐钦帮目前无...
【少儿故事】 日期:2020-01-20
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[银行花式营销ETC “套路”背后凸显金融应用“空白”]
今年以来,大力拓展ETC用户资源成为许多银行业务重点。记者调查发现,一些银行为招揽ETC用户,在营销过程中存在种种不规范现象,虽然数量增速明显,但办理过程中暗藏的“套路...
【猜谜语】 日期:2020-01-20
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[【第二届“药博会”】甘肃道地中药材线上线下都是抢手货]
中药材交易采购大会在甘肃中药材交易中心举行。 每日甘肃网陇西8月24日讯(新甘肃·每日甘肃网记者金奉乾)金秋陇原,硕果飘香。今天上午,第二届中国(甘肃)中医药产业博...
【少儿故事】 日期:2020-01-20
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投资经历超20年、管理社保基金组合最长的投资老将离职了!
每天都有新情况,投资界又有一位投资大佬有变化。博时基金副总经理董良泓因个人原因离职。业内有传言是要去创业…… 博时基金日前公告称,博时基金副总经理董良泓因个人原...
【文学常识】 日期:2020-01-20
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【网售产品帮尾气超标车辆通过年检 环保组织诉生产商及售卖平台】
据中国之声报道,23日,中国生物多样性保护与绿色发展基金会(下称“绿发会”)诉深圳速美环保有限公司、浙江淘宝网络有限公司,违法售卖汽车“年检神器”的公益诉讼,在浙江省...
【简笔画】 日期:2020-01-20
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浦东消保委:上海迪士尼不接受调解 坚持翻包检查|
原标题:浦东消保委:上海迪士尼不接受调解坚持翻包检查 人民网8月22日电(陈远丁黄钰席莉莉)上海迪士尼乐园(简称上海迪士尼)禁带食物且翻包检查引发的舆论风暴仍在发酵。美...
【猜谜语】 日期:2020-01-20
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【新一轮IPO排队企业现场检查启动 年内已有33家终止审查】
新一轮IPO排队企业现场检查启动,年内已有33家终止审查 记者从投行人士处获悉,证监会近日启动了新一轮的IPO排队企业现场检查。 据悉,已有投行人士表示在上周接到了检...
【名人名言】 日期:2020-01-20