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  • 地产业马太效应:增多的千亿房企 患上了“大企业病”

    时间:2020-01-19 08:03:14 来源:旧日记网_小学日记_初中日记_高中日记 本文已影响 旧日记网_小学日记_初中日记_高中日记手机站

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    时代周报记者 胡天祥 发自广州

    7月16日,中梁控股(02772.HK)正式在香港联交所挂牌交易。这家发迹于温州、拥有小碧桂园之称的地产公司,仅用了三年时间,便将合约销售额从2016年的190亿元提升至2018年的1015亿元。

    中梁控股的跨跃式发展,在某种程度上,也是地产行业规模化浪潮的一个缩影。来自克而瑞的数据显示,2016—2018年,千亿元房企数量由12家增至30家,TOP100房企入榜金额门槛也从156.8亿元增至218.5亿元。

    千亿元规模房企层出不穷的同时,机构臃肿、决策缓慢 、人才流失等大企业病,也逐渐在房企内部显现。公司内部目前的突出问题就是层级太多,一个流程要走好久,管理上不够扁平化。一家千亿元级房企内部人士告诉时代周报记者。

    另一家千亿元房企高层也告诉时代周报记者,目前楼市调控和融资收紧双重压力下,房企不再奢望未来市场还会有高增长,平稳之下反而有利企业改善内部管理,争取均衡发展。

    马太效应愈演愈烈

    尽管大公司享受集中采购、财务成本等诸多优势,但在2015年前,受本地化管理困难等制约,集中度呈现缓慢上升态势。然则2015年之后又是另外一幅景象,2015年境内债券市场的放开,跟投机制的推广使得天平进一步向大公司倾斜,集中度由此快速上升。中信证券陈聪表示,根据调研报告,万科、恒大等19家大公司在2011年到2015年,每年平均跑赢行业10个百分点。2016年之后集中度上升明显加速,这些公司在2016—2018年分别跑赢市场17、38、15个百分点。

    据克而瑞的数据显示,2015年,在市场回暖和竞争加剧双重因素的推动下,TOP100房企金额门槛突破百亿,从70亿元增加至104亿元;面积门槛从48万平方米增加至90万平方米;TOP100房企销售金额集中度增加1.86个百分点至39.64%。到了2016年,中国房地产市场突飞猛进,量价齐升,而规模房企凭借自身品牌优势、产品优势、融资优势以及城市布局的先发优势,销售突飞猛进,同时还通过收并购,品牌输出等方式,大幅提升规模,行业集中度进一步提升。

    2016年,200强房企总销售额集中度已超50%,在中国房地产市场上占据了半壁江山。

    2017年,碧桂园、万科、恒大三家龙头房企销售均破5000亿元,千亿房企数量从2016年的12家增至17家。步至2018年,千亿元房企数量大幅增加至30家,TOP10入榜门槛超2000亿元,TOP30门槛已达千,TOP100房企的门槛增长近43%达218.5亿元。

    房企为什么要加速奔跑?如果不加速冲规模,不做大做优,以后的地位就不属于他们。上述房企高层告诉时代周报记者, 目前资源都在向大房企集中,银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。

    国泰君安证券也表示,具备规模优势的房企在融资、销售、拿地、运营等诸多环节都更胜一筹。融资方面,国内主流银行会直接根据规模划定授信额度以及利率条件,部分银行只针对TOP50或TOP30的房企开放融资。大型房企融资成本相较中小型房企有绝对优势,第一梯队的大型民营房企综合融资成本能低至4%—5%,而第二梯队的中型民营房企综合融资成本往往达到7%—8%。国泰君安还举例称,运营方面,目前的地产行业越来越强调快周转,对房企的运营能力提出了更大的挑战,大型开发商具备更强的跨区域项目运营能力。

    谨防大企业病

    企业不断做大规模的同时,如何预防大企业病也成为摆在管理者面前的课题。万达集团董事长王健林曾在2016年接受媒体采访时表示,万达也患上了大企业病,缺少活力与创新,应对市场和时代变化迟缓。

    而早在2010年,另一家大型房企万科就已将大企业病作为重点调整计划。2010年,万科销售金额达1081.6亿元,同比增长70.5%,首次登上千亿元级平台。但时任万科集团总裁的郁亮却转而主导180计划,该计划将万科所有区域公司总部从80多人缩减到24人,集团总部从300人减少到180人,总部和区域的人才被派到了一线公司;一些部门被合并,如集团融资、投资和营销部门合而为一,集团工程、采购和质量部门也合而为一;部分规则趋向明确,如干部必须从一线提拔等。

    到了2018年,为进一步减少部门壁垒,实现扁平高效的管理模式,万科对内宣布撤销总部全部部门设置,另成立事业发展中心、管理中心和支持中心,共三个中心。在去年9月举行的媒体交流会上,现任万科集团董事长郁亮透露,万科组织架构重建已基本完成,后期将进行第二阶段修补。

    同为龙头房企的碧桂园,也在规模迅速增长的同时,不断改进内部管控模式。2010年,碧桂园正式在内部提出三级管控模式,即总部精干高效,区域做实做强,项目责任到人。随后,总部开始加大授权力度给区域。在此期间,为了检验管理改革的成效,碧桂园董事局主席杨国强还亲自担任江门一个项目总经理,总裁莫斌担任惠州一个项目总经理。

    今年以来,碧桂园再次对组织架构进行优化调整,持续推进权责下放和精简业务流程。据了解,集团总部13个中心原有的68个部门已精简至37个部门。今年6月底,碧桂园开始筹划对北京区域、京东区域、京南区域、京西区域、京北区域进行整合,调整后将由原来的五个区域合并成两个区域,即北京区域和京东北区域。

    时代周报记者获悉,2016年以来,随着公司规模的不断扩大,奥园也陆续开展管理体制改革,并成立地产、商业地产、国际投资、金控、文旅、健康生活、奥买家七大二级集团,赋予高度自主权。今年,奥园又新增了科技集团,二级集团增至八个。

    董事会在投资、融资、销售定价、竞标等层面赋予二级集团高度自主权,但同时,董事会会负责制定二级集团年度的总目标。二级集团必须要保证经营指标的合理增长。奥园执行董事、营运总裁马军曾告诉时代周报记者,二级集团的下属公司,集团不会过多干预,自主权掌握在二级集团手中。这一机制,使得奥园各二级集团能够自主、灵活地运营自身业务。

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      不知不觉中,小学生涯中的六个春秋,即将过去,同学们相处了六年了,一起读书,一起玩耍,自以为非常了解彼此,可事实,真是这样吗?大家准备默写!宗老师像往常一样,让我们...

      200字 日期:2019-07-15

    • 花开花败,独显那样的伤感。:花开了的伤感说说

      薄雾未开,烟笼寒水。冬的气息还未完全散尽,春韵的晨曦就在我的心间荡漾开来。昨夜淅淅沥沥的嘀嗒那样缠绵,这是今春的第一场雨。清晨,几许微凉。我独自在公园漫步,一缕清...

      300字 日期:2019-07-24

    • 会说永远赶不上会做的【永远赶不上的你】

      今天放学后,我们那些参加了运动会的开始训练了。我最近可能是身体素质差的原因,一直脚疼。跑步的时候感觉腿要断了的感受。我忘了在操场上跑了几圈了,反正就是到了七点多才...

      600字 日期:2019-07-16

    • 春的脚步_我跟踪春的脚步,你在我情怀深处

      我跟踪春的脚步,你在我情怀深处生命的花朵是在春天开放的吗?种子却是在春天播撒的,还有那温柔的催情的风,总是在春天里技高一筹,带着情圣太阳神的温度,姗姗而来鸣笛而来...

      100字 日期:2019-07-22

    • 【雪花飞飞满我心扉】雪花飞飞

      很久很久未曾动笔,不知是心智倦怠了么?还是意志慵懒了呢?难道还眷恋在那秋日的诗情画意中,还是沉迷于秋韵千娇百媚,万种风情里呢?  对于前段时间冬日暖阳的悄然而至仿...

      300字 日期:2019-07-25

    • 【资金收紧效应显现 8月份房企拿地明显减少】

      随着房地产行业融资环境整体趋紧,企业在土地市场的收储布局也开始转向保守。27日,中原地产研究部公布的统计数据显示,8月份以来,受监测的一二线城市土地出让收入仅为1543亿...

      演讲稿 日期:2020-01-20

    • 101条!济南最大规模道路名称变化!新命名背后有深意|

      7月5日,根据《济南市地名管理办法》、《济南市市区道路命名规则》规定,为体现地名命名的公开透明、规范、合理,济南市政府网对拟将命名及调整起止点的101条道路名称向社会公...

      好词好句 日期:2020-01-20

    • 【【“一会一节”快讯】快来看,刚刚上线的国内首个综合性文化资源信息平台有哪些内容?】

      每日甘肃网敦煌讯(新甘肃·每日甘肃网记者韦德占王占东)今日上午,由甘肃省人民政府主办的新时代甘肃融入一带一路打造五个制高点论坛在敦煌举行。由甘肃省社会科学院聚力打...

      手抄报 日期:2020-01-20

    • 【防城港市港发集团董事长徐钦帮被查 公司:生产经营无影响】

      据中国债券信息网29日消息,PR防城港、14防城港债两只债券的主体公司防城港市港发控股集团有限公司(下称“防城港市港发集团”)发布公告称,公司党委书记、董事长徐钦帮目前无...

      少儿故事 日期:2020-01-20

    • [银行花式营销ETC “套路”背后凸显金融应用“空白”]

      今年以来,大力拓展ETC用户资源成为许多银行业务重点。记者调查发现,一些银行为招揽ETC用户,在营销过程中存在种种不规范现象,虽然数量增速明显,但办理过程中暗藏的“套路...

      猜谜语 日期:2020-01-20

    • [【第二届“药博会”】甘肃道地中药材线上线下都是抢手货]

      中药材交易采购大会在甘肃中药材交易中心举行。  每日甘肃网陇西8月24日讯(新甘肃·每日甘肃网记者金奉乾)金秋陇原,硕果飘香。今天上午,第二届中国(甘肃)中医药产业博...

      少儿故事 日期:2020-01-20

    • 投资经历超20年、管理社保基金组合最长的投资老将离职了!

      每天都有新情况,投资界又有一位投资大佬有变化。博时基金副总经理董良泓因个人原因离职。业内有传言是要去创业……  博时基金日前公告称,博时基金副总经理董良泓因个人原...

      文学常识 日期:2020-01-20

    • 【网售产品帮尾气超标车辆通过年检 环保组织诉生产商及售卖平台】

      据中国之声报道,23日,中国生物多样性保护与绿色发展基金会(下称“绿发会”)诉深圳速美环保有限公司、浙江淘宝网络有限公司,违法售卖汽车“年检神器”的公益诉讼,在浙江省...

      简笔画 日期:2020-01-20

    • 浦东消保委:上海迪士尼不接受调解 坚持翻包检查|

      原标题:浦东消保委:上海迪士尼不接受调解坚持翻包检查  人民网8月22日电(陈远丁黄钰席莉莉)上海迪士尼乐园(简称上海迪士尼)禁带食物且翻包检查引发的舆论风暴仍在发酵。美...

      猜谜语 日期:2020-01-20

    • 【新一轮IPO排队企业现场检查启动 年内已有33家终止审查】

      新一轮IPO排队企业现场检查启动,年内已有33家终止审查  记者从投行人士处获悉,证监会近日启动了新一轮的IPO排队企业现场检查。  据悉,已有投行人士表示在上周接到了检...

      名人名言 日期:2020-01-20